限貸令措手不及？買房違約金243萬變100萬真實案例？法院這樣判，買賣雙方都該知道的風險與權利

【文章：高雄律師｜謹禾法律事務所】

限貸令措手不及？買房違約金243萬變100萬真實案例？法院這樣判，買賣雙方都該知道的風險與權利

違約金寫了就一定要賠到滿嗎？法院告訴你，未必！

簽房屋買賣契約有保障？違約金243萬變100萬的真實案例

在買房子簽約的過程中，大家常會看到一條：「若違約，須賠償違約金○○萬元」。很多人以為，這樣寫進契約裡就是「法律鐵則」，不管將來怎樣違約，一定得照數賠。

但事情真的這麼簡單嗎？

今天，我們來聊聊一則法院真實判決：

在這起案件中，一位買方（我們稱他為A先生），與Y建設公司簽訂了房屋買賣契約。雙方約定若買方違約，需支付243萬元違約金。

後來因為A先生本身貸款不過，自備的資金安排也無力負擔、無法履約，導致Y建設公司最後解除契約，賣給別人。

Y建設公司認為A先生違約，直接沒收系爭房地價金15％，即243萬元價金，作為違約金。

結果，法院最後判下來只須賠償100萬元。

看到這裡，你或許也會驚訝：契約不是白紙黑字寫得清清楚楚嗎？為什麼法院還能減少？

關鍵條文：民法第252條「酌減違約金」

先來看看民法第252條：

「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」

也就是說，就算雙方簽了契約、寫了違約金，只要法院認為違約金「過高」，是可以「酌情減少」的。

這句話的重點是：「過高」。那什麼情況叫過高？法院怎麼判斷呢？

當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。依此規定，堪認民法關於違約金之約定，係以損害賠償預定總額為原則。參酌系爭契約第14條關於違約金約定內容以觀，核屬損害賠償預定總額性質之違約金。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第252 條亦有明文。約定之違約金是否過高，無論其性質係損害賠償額預定或懲罰性約定，均須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可得享受之一切利益，以為衡量標準（最高法院108年台上字第1047號判決意旨參照）。

約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，為民法第252條所明定。契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。違約金屬懲罰性違約金者，並應參酌債務人違約之情狀以為判斷（最高法院112年度台上字第652號判決要旨參照）。

判決理由重點：

法院之所以會從243萬「打折」到100萬，主要是基於以下幾點：

1. A先生違約屬實，但損害未達243萬
雖然Y建設公司確實因為A先生解約而受損，但這損失未必如契約所載的243萬之高。

2. 違約金與損害比例失衡
法院認為，243萬元有懲罰性質，遠高於可能的實質損失，不符合補償原則。

3. 法院考慮公平原則，保護買方
買方不是惡意違約，而是因資金安排未果。且契約條款並非雙方充分磋商下擬定，較傾向Y建設公司單方面設計的格式條款。

白話說法：法院當和事佬，違約金看實際損失等而定

你可以把違約金想像成爸媽訂的「如果考不及格就不准出門」的規則。真的考不及格，爸媽不一定真的不讓你出門，而是會看你是不是故意不念書、平常有沒有努力。

法院也一樣，不會只看你違約了沒，而是會看你損害造成多大、違約原因合不合理，再決定要不要「打折」。

很多人常常有以下錯誤認知：

合約上寫多少，就一定收多少？簽了就是自願，不能反悔？違約金越高越能保障自己？

其實法院會審酌實際狀況，即使雙方簽字，也不代表法院會全數照收。

那企業怎麼辦？這樣豈不是沒保障？

當然不是，以下是幾個做法讓你在法律上更安心：

1. 違約金金額設定要合理

比如可以參考預計損失金額，例如裝潢費、代銷手續費等，作為依據。

2. 契約內容要雙方討論

尤其在格式契約中，要讓對方有機會理解與協商，而非單方面設定。

3. 若有重大違約情形，可輔以其他條款主張

比如約定損害賠償、沒收定金等，也可搭配具體金流紀錄佐證損失。

延伸：法院「酌減違約金」還有其他案例嗎？

當然有，像是：

買中古屋860萬元，買方一樣無資力履約，亦不符合所需貸款條件，原本86萬違約金，法院酌減為55萬。

買中古屋510萬元，賣方後來不想賣了，想依靠房地的租金養老，原本30萬違約金，法院酌減為20萬。

房東向房客請求遲延返還房屋的違約金，原本按月1萬元計算的違約金，法院酌減至1,000元。

法律小提醒：不是所有情況違約金都會打折

法院雖有權「酌減」，但也不是每個違約金都會被砍。

如果雙方有合理協商，或違約造成實質重大損害，法院也可能維持原約定金額。

法院判決中也是常見法院認為：被告辯稱違約金過高應予酌減等語，當無足採。

約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決可參）。

違約金不是寫越多越安全。法院有權打折違約金，確保雙方公平。企業或個人簽合約，請留意合理性與損害比例，別讓自己辛苦寫的條款被「砍半」啦！