【買二手屋，房客不搬走也不繳租】原房客不繳租還霸佔，法院這樣判！
【文章：高雄律師 ｜ 謹禾法律事務所】
【買二手屋，房客不搬走也不繳租】原房客不繳租還霸佔，法院這樣判！
辛苦買下的房子，已經跟舊房客終止租約了，結果卻被占著不走？
房子買到了，但「房客還在裡面」？
2022 年，小張在法院拍賣中標得一間坐落於台北市精華地段的公寓，總價漂亮、地段優越，他原以為這會是個翻轉人生的投資轉機。
那天，他拿到權狀、完成登記，開心地拎著鑰匙要去驗屋，心想要開始裝潢出租了。
但門一開，他傻住了，裡面早就有人住，而且還說：「這是我租來的，我不會搬。」
原來他不是無賴，是「前屋主的房客」
這位房客小陳，其實早在2021年就與原屋主簽訂租賃契約，雙方約定租到 2026 年，每月租金 35,000 元。
那時候原屋主因欠債被法院強制拍賣，小張就是透過這個拍賣取得房子的新屋主。但這筆拍賣交易並不會自動「趕走」原房客。
依照民法規定「買賣不破租賃」，意思是只要房子還在租約內，即使換了新屋主，房客仍可繼續住。
這一點，小張也早知道。
但他沒想到的是，這位房客從他買下後，一毛錢租金都沒繳過，也完全不理會他的通知。
小張忍了兩個月，終於寄出存證信函解約
原屋主與房客的租約雖然合法，但小張早就盤算好依照租約第13條的條款：「租約可提前終止，但需提前一個月通知」，因此在買下房子後不久，他便發出存證信函，通知房客終止租約。
但小陳依然裝沒事，繼續住、繼續不繳房租。
眼看裝潢計畫泡湯、損失逐月增加，小張決定走上法律這條路，他一狀告上法院，要求：
1. 小陳遷讓、返還房屋
2. 補繳拖欠租金 11,667 元
3. 租約終止後，按月支付「不當得利」與違約金 45,000 元，直到他搬出去為止
小陳怎麼說？「我租的是公證版，我要住到約滿！」
面對小張提告，小陳則主張：
1.自己是在租屋公證處簽約
2.自己並沒有收到提前終止通知
3.沒有要搬走的意思，也從未繳租金給小張，因為他不認這個新房東。
聽起來似乎是「我有約在身，你不能趕我」？
但法院卻不這麼看。
法院怎麼判？關鍵在於：合法終止、合理補償
法院逐項審酌後，認定：
✅ 租約仍有效，但可提前終止
根據法律規定，所有權轉移不會讓租約自動失效，因此小張成為新屋主後，自動成為新的「房東」，有權在租約規定下依法解約。
✅ 小張已發出存證信函，終止合法
雖然小張沒提前一個月通知，但根據租約約定，違約方僅需支付一個月租金作為違約金。因此，法院認定小張依法終止租約，但要付違約金 35,000 元。
✅ 租約終止後，小陳繼續占有，屬「無權占有」
一旦租約終止，房客若不搬、不繳租，即視為無權占有。房東得請求返還房屋與損害賠償。
✅ 違約金金額酌減，法院斟酌雙方利益
小張原請求每月違約金 70,000 元，法院認為過高，考量市場行情與實際損害，酌減為每月 10,000 元，加上原租金35,000 元，共計每月 45,000 元。
一場房產交易，揭開「買房不等於立即拿回房子」的現實
你以為買到一間房就能立刻使用？這起案例提醒所有房產投資者，不是！
只要房子有「在租」，新屋主就得繼續受租約拘束，除非雙方另有協議或依法依約終止。
而這起案件中，小張懂得：
1.檢查租約條款；
2.依法寄發存證信函終止租約；
3.在租約終止後主張返還、不當得利與違約金。
這才成功透過法院討回自己該有的權利。
買到有房客的房子，法律也保護你，但得按規矩來
法律保障房客，也保護屋主，但前提是「依法行事」。
若你買到正在出租中的房子，請記得：
1. 確認租約條件是否可提前終止
2. 保留通知紀錄（存證信函）
3. 記得主張權利，不要任由對方不繳租還不搬
房子買得到，但權利是要靠行動爭取的。
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