【文章：高雄律師 ｜ 謹禾法律事務所】

【買房用別人名字，結果房子被搶了？】借名登記不違法，但很容易惹禍！｜什麼叫借名登記？借名登記是合法的嗎？房子借名登記有什麼風險？借名登記怎麼證明？

房子用別人名字登記，只是為了貸款，沒想到反被要求搬家？這種情況能告回來嗎？

一間倉庫用房，開啟一場「借名登記」爭議

小林是一位在南部從事工程生意的女老闆，因業務需要，她想再添購一處房地，當作倉庫與員工宿舍。

2023年初，她透過房仲看上了一間透天厝，位在交通便利的巷弄內，價格合理，格局又方正，一眼就決定要買。

她迅速付了5萬元斡旋金，並在同年5月與賣方簽訂了正式買賣契約，總價1050萬元，首付款210萬元，尾款則需貸款。

事情就在這裡卡住了。

銀行審核後發現，小林名下已經有兩間房產，貸款成數不足，無法核貸這筆840萬元的尾款。她心急如焚，卻突然想到了一個「變通」辦法。

「貸不過就借名」：她選擇用熟人的名字登記

小林想到，她平常有往來的一位熟人「大陳」，是她長期合作對象的親人。

大陳年輕、信用良好，名下也沒有房子。最重要的是，他願意幫忙。

「我可以用我的名字幫妳貸款登記啦，但你要自己繳貸款喔！」大陳說。

小林考量現實情況，雙方信任關係尚可，於是就在買賣契約上手寫一段話：「本人小林確為同意將本買賣標的物產權登記在陳大名下。」

於是，整間房地產正式過戶到大陳名下。貸款也由大陳向銀行申請，成功貸出840萬元。

但實際上，從房屋交屋的那一刻起，這間房屋的「真正使用人」一直都是小林。

出錢的、用房的都是她，憑什麼不能登記？

整個購屋過程中：

• 看屋、簽約、接洽賣方與房仲，全是小林本人出面

• 頭期款210萬元，她找朋友協助資金調度完成匯款

• 稅金、代書費、規費、點交手續，全由她處理

• 貸款雖是大陳名下，但她每個月準時將3萬多元匯入指定帳戶，供銀行扣款

• 房屋權狀、使用執照全在她手上

• 房子則從一開始就被拿來做為她公司倉庫與員工宿舍使用

大陳呢？沒有住進去過、也從未管理或處理房屋事務。

風雲突變：熟人一夕翻臉，限期她搬家！

2024年3月，小林收到一封存證信函，署名是大陳。內容明白寫著，要她一個月內從房屋搬出，否則將提告遷讓。

小林一頭霧水：「我每個月準時繳貸款、稅費也我繳，房子是我自己買來用的，為什麼現在說是他的？」

她試著聯繫大陳，但對方態度強硬，堅稱「這房子就是我的名字」、「你只是借住」，甚至真的提告要她遷出。

小林一氣之下反手提告，要求大陳將房子的所有權移轉回她名下。

法院怎麼看？這是一場典型的「借名登記」！

雙方各執一詞：

• 大陳主張：是親戚買來送他的房子，給小林只是暫時借用。

• 小林則強調：因自己無法貸款，才借名登記在對方名下，一切出資、使用、還款全是她負責。

法院最後採信了小林的說法，理由如下：

✅ 她是實際出資人與使用人
買賣簽約是她本人，貸款每月由她償還，權狀、使用證明也在她手上，房屋從未離開過她的實際控制。

✅ 借名的目的明確，是為貸款資格
法院認為，本案的登記安排只是為了「貸款順利」，雙方本來就有共識，並非無償贈與或真心轉讓。

✅ 雙方並無租賃契約
對方主張她只是「租客」，但沒有任何租約、租金收據，法院認為該主張不可信。

因此法院認定雙方之間存在「借名登記契約」，而且小林已經依法終止該契約，依照民法第541條與第179條規定，有權要求對方將登記的房產還給她。

什麼叫借名登記？借名登記是合法的嗎？法律怎麼看？

法律上，借名登記是一種「無名契約」，並不違法，前提是雙方有「共識」只是「借名」，並出於正當目的（不能違背法令和公序良俗）。

按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為 出名登記之契約。是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。而不動產登記當事人名義之原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院105年度台上字第1897號、102年度 台上字第1833號判決參照）

而這類契約通常具備下列特徵：
1. 出資人仍實際控制財產
2. 出名人不介入管理與使用
3. 登記目的為了便利（如貸款）而非轉讓

法院也指出，這類契約性質類似「委任關係」，一旦信任破裂，出資人可以隨時終止，並請求返還權利。

房子借名登記有什麼風險？

上面的故事例子就是最好的說明，幫你整理房子借名登記的４大風險：

１．名義人「翻臉不認帳」，你可能拿不回來

如果名義人反悔、不認你們之間的借名關係，甚至主張房子是他自己的，你就得負舉證責任：證明是你出錢、你使用、是你借他名字。要是證據不足，法院可能站在「登記人」那邊。

２．名義人可能轉賣、抵押、查封房產

名義人擁有登記權利，他完全可以：

• 把房子拿去抵押、貸款

• 出賣給第三人

• 如果他欠債，房子甚至可能被法院查封拍賣

你如果沒事先做保護措施，這一切你可能無法阻止！

３．名義人去世，房產進入他的繼承財產

如果名義人突然去世，那間房就會被視為他遺產的一部分，進入繼承程序，由他的配偶、子女、父母等人來繼承。你變成要和「不相干的人」打官司搶回房子。

４．情感或信任破裂，關係難以回頭

很多借名登記是建立在「信任」與「熟人」關係上（如家人、情人、朋友），一旦關係生變，對方主張「這房子就是我的」，往往會鬧上法院，不僅房子可能拿不回來，連感情都碎裂。

如何降低借名登記的風險？借名登記怎麼證明？

這起案例不是少數，很多人為了貸款順利、節稅或避開某些限制，會把房產登記在別人名下。

房子用別人名字登記，必備這幾個「保命符」，你一定要記得：

1. 簽訂書面「借名登記協議書」  

 明確約定雙方身份、借名原因、使用與返還方式，至少有白紙黑字可依，最好是去找公證人公證。絕不輕信口頭承諾。

2. 保留一切出資、付款與還款紀錄

包括轉帳、收據、繳稅、代書費用、裝修費、合約等，以證明你是實際出資人與管理者。

3. 盡可能保留不動產的使用權與文件 

像是保管房屋權狀、建物使用執照、房仲或代書的證言也很重要，房屋用途最好有第三人可作證：如房仲、代書等

4. 避免名義人拿去貸款或設定抵押

可加註條款限制此行為，並注意是否有私下申請貸款的動作。

「房是你的，但名字不是你的」＝隨時可能不是你的！

借名登記不是違法，但很容易惹禍。

法律雖保護實質出資人，但前提是你得舉出證據證明自己是「真正主人」。

若真的不得已必須借名登記，一定要做足風險管理與法律保護，否則一旦發生糾紛，你可能花了錢、用了心，最後還要打官司，甚至什麼都拿不回來。

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