【遷不走的原屋主】拍賣買到房子卻進不了門？15年後法院這樣判！
【文章：高雄律師 ｜ 謹禾法律事務所】
【遷不走的原屋主】拍賣買到房子卻進不了門？15年後法院這樣判！
拍定房子卻收不回？一場遷讓風波，揭開「法律時效」的殘酷真相。
一場15年前的拍賣，開啟一段「有屋卻無家」的荒謬人生
在某個熱鬧的都市角落，陳先生（以下簡稱「原告」）以法院拍賣的方式，買下了一棟四層樓透天厝和土地。那年是民國94年，他信心滿滿地認為，只要等法院程序走完，就能輕鬆拿到房子使用權。
但事情，遠比他想得複雜。
這棟房子原本登記在張先生名下（以下簡稱「張屋主」）。在法院拍賣前，張屋主欠了一些債，被拍賣強制執行，原告於是標得這間房子和土地，並領到了法院發的「不動產權利移轉證書」，正式成為「法律上」的屋主。
問題是，他「實際上」卻從沒拿到鑰匙，更別提住進去了。
房子誰住？樓下早餐店老闆的身影成為關鍵
原告遲遲沒辦法進去這間房子。後來才發現，張屋主在拍賣之後，竟然把房子的1樓租給了一位何先生（以下簡稱「早餐店老闆」）來開早餐店。從那時起，早餐店老闆就穩穩地經營了十幾年。
而原告這十幾年間，沒有實際接管房子，也沒收到租金。等到他想收回使用權時，已經是民國112年，距離他買下這間房子已經過了整整15年！
法律上，他還能主張什麼？
於是，原告提起訴訟，請法院判張屋主應把整棟房子與土地交出來，並請早餐店老闆搬離1樓，因為他認為自己才是合法屋主。
他的主張分為兩個部分：
1. 我買下來的東西，對方應該交給我！
2. 早餐店老闆的租約對我沒有效，應該搬走！
看起來很合理對吧？但法院卻在判決中，一口氣駁回了原告所有主張。
到底發生什麼事？
判決關鍵一：你不是現有占有人，不能用所有權妨害排除請求權（第一次提告）
原告主張說，他是房子的「所有權人」，可以依民法第767條，主張「請求排除妨害」。
法院這邊的回應很明確：「不行，這條路你走不通。」
因為：
1. 他從來沒實際「占有」這間房子；
2. 所有權受到妨害的「排除請求權」，要建立在保有占有但使用受阻的情況；
3. 他不但沒住進去過，也沒收過租，反而是張屋主一直占有，還租給早餐店老闆。
這不是「所有權受到妨害」，而是根本沒實際控制權。要主張這種權利，法院認為條件不符。
判決關鍵二：消滅時效，你等太久了！（第二次提告）
法律上，買賣房地產即使是透過法院拍賣，性質仍屬「買賣」。而不動產的買賣，如果對方一直不交屋，法律賦予買方有「交付請求權」去要回來。
但這項權利有時間限制，根據民法第125條規定，如果15年都不行使，就「消滅」了。法律不會永遠保護你。
法院檢視之後發現：
- 原告在民國94年取得所有權
- 他曾在108年打過一次請求排除妨害的官司（但敗訴，所以時效沒有停下來）
- 然後拖到112年才寄出存證信函、提起本案
這樣的時序安排，無法中斷時效進行。簡單說，他「等太久了」。
判決關鍵三：不能繞過上次敗訴的結果「另闢戰場」
法院也指出，原告早在幾年前就曾用類似理由對張屋主提起遷讓訴訟，結果敗訴確定。這次他改個說法，主張是買賣關係產生的請求權，但其實爭的還是同一件事「把房子交出來」。
法院認為，這樣的訴訟若再成立，會讓前案判決結果形同失效。因此不准。
至於對早餐店老闆的部分，法院也說得很白：張屋主還算是合法占有人，租給何先生經營早餐店，他仍然是「間接占有人」。原告直接請求早餐店老闆搬走，就像繞過張屋主直接砍腳筋一樣，這不行。
法律保障你，但不等你一輩子
這起案件讓我們再次看到法律中的「時效」制度，是怎麼在關鍵時刻成為逆風的一刀。
你可能真的擁有某樣東西，但如果你一直不去主張、行使、爭取，到了時間一到，法律也無能為力。
在權利面前，時間是最大的敵人。別讓自己成為法律保護期限的過期使用者。
相關文章親情與財務的糾葛：親人間的300萬元契約之爭｜借貸還是投資？借錢容易討債難｜借錢不還怎麼處理？借錢不還可以告嗎？借錢不還可以告什麼？借錢不還可以報警嗎？一紙支票的代價——300萬借貸與支票退票爭議｜支票退票還拒不還款？支票退票怎麼辦？支票跳票怎麼處理？支票退票如何求償？什麼是本票？｜一次搞定本票大小事簽本票不還錢會怎樣？法律後果和處理方式我都說沒欠錢了，為何法院不理我? ｜ 確認本票債權不存在訴訟強制執行的門票 ｜ 關於執行名義討債催款方式五花八門，這些行為構成恐嚇罪嗎？違法討債的18個案例一次看
其他文章民事訴訟費用報你知：從裁判費到強制執行程序費用，一文搞懂！｜訴訟有哪些費用？強制執行有哪些費用？訴訟要花錢嗎？訴訟要花哪些錢？訴訟一定要請律師嗎？ 訴訟前的評估重點有哪些？謹禾法律事務所【法律諮詢】介紹卡到刑事官司，想洽詢律師，該怎麼開始? ｜委託律師指南助您應對刑事訴訟挑戰！
加入謹禾法律事務所LINE官方帳號，立即預約諮詢
了解更多付費諮詢說明 https://posts.gle/ywPC5a
謹禾法律事務所
高雄市左營區博愛四路6號12樓(07)973-5389